浅谈房屋采光权的重要性与房屋被遮光的成因界定与赔偿
梁卫山
随着一幢幢高楼大厦的崛起,一座座住宅大楼的建成,房屋的采光权渐受重视。因此阳光是稀有资源,所以高楼大厦、住宅大楼、房屋建成后,房屋采光权的重要性犹要重要!一方在享有时就可能造成另一方受侵害,现实生活中高楼大厦建成后对原来有的楼房遮光引发的纠纷屡见不鲜,阳光、采光权值多少钱的说法就是例证。
房屋被遮光的成因,房屋被遮光如何界定。国家、省市有么有法律法定规定,如果界定了房屋被遮光,采光权被侵害如何处置,本文将就这些问题作一下探讨。
一、房屋被遮光的三大成因
房屋采光权、房屋被遮光具有广泛性,从城市到农村都普遍存在着邻里之间的采光争议,究其原因在于国家自改革开放以来城乡建设发生了巨大的变化,法律相应的给予了个人的私有产权一个应有的名分,在法律支持的私有产权中不动产(主要是房屋)是重要组成部分。改革开放使个人有能力去建设、购买、修缮属于个人、自己的房屋。
但在拥有个人、自己房屋的同时,因不动产的相邻关系,不同的房屋所有者之间会因采光而产生争议,因采光、阳光是稀有资源,从经济角度可以归结为市场经济模式的确立、发展,使不动产对阳光、采光稀有资源的需求通过市场经济来实现,就是说个人在追逐利益最大变化时无形中损害了邻里邻人的利益,造成了阳光遮挡、采光侵害。
阳光遮挡、采光侵害有三大成因。一大成因是城乡个人乱建房屋侵害了邻里邻人的采光权,主要表现在个人所有的宅基地上建造的房屋引起的采光权纠纷。另一大成因是通过合法的行政许可建造的房屋侵害了邻里邻人的采光权,主要表现在一是城乡私房经过了合法的行政程序建造侵害了邻里邻人的采光权;二是房地产开发商经过合法的行政许可建造的房屋侵害了他人的采光权。还有一大成因是邻里邻人有约定的采光权忽略,因为采光权是一种涉及到人身健康的权利,每个人都有生活在阳光中的权利。不管是有约定的采光权有意忽略还是故事忽略,都回引起采光权纠纷。
二、地方规定、法规对房屋采光权的界定
出现了房屋采光权纠纷,就应寻求法律法规的支持。宁波市规划局新制订市人大通过《宁波市建设项目日照分析技术规则》,使本市采光权得到了保护。规则规定,住宅的采光权应按日照具体情况执行:1、住宅建筑的居住空间—— 卧室、起居室,在大寒日的日照不低于2小时;2、每套住宅至少有一个居住空间获得日照,而当一套住宅中居住空间总数超过4小时,其中要有2小时获得日照;3、在原设计建筑外增加任何设施,不应使相邻住宅原有标准降低;4、旧住宅区改建的项目内新建住宅,其日照标准可据实实际情况降低,但不应低于大寒日日照1小时标准。
同时补充存在日照遮挡影响的建设项目五种情况,即:拟建高层建设对附近已建住宅等建筑;拟建高层建筑对附近在建或已通过审批代建住宅等建筑;拟建高层建筑对同一方案中拟建住宅等建筑,周围已建的高层建筑对拟建住宅等建筑,以及周围在建或已通过审批代建的高层建筑对拟建住宅等建筑产生的日照遮挡影响。
原国家城乡建设环境保护颁布的《民用建筑设计通则》中给出的标准是:住宅应每户至少有一个居室冬至满窗日照不少于1(小时),冬至日满窗日照不少于是指日照间距,即与相邻他方建筑物保持适当的距离,也是保证阳光直射后的排房屋不受遮挡的距离,它受房屋的朝向、前排房屋的高度和当地的经、纬度地理环境等诸多方面因素制约。
《民法通则》第83条规定:不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活。团结互助、公平合理的精神正确处理截水、排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或损失的应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。这里的采光相邻关系是指相邻各方在修建建筑物时,应当与相邻他方的建筑物保持适当距离,不得妨碍相邻人的采光。
法律法规对公民应享受的采光权,从城市规划、建筑设计等对公民的采光权进行了规定,目的在于保障公民的人身健康,提高生活质量。另外,相关的法律法规还从相邻、邻里、邻人的关系着眼,赋予了公民的采光权。
三、住宅采光权遮光损失价值的断定与补偿
综上所述,房屋的采光权被侵害一般是由乱建房屋,合法行政许可、邻里邻人有约定采光权被忽略产生的,地方(如宁波市规划局制定、市人大通过)的法规和国家法律也对房屋的采光权作出了界定,那么,住宅采光权遮光损失价值应如何断定与补偿呢?
(1)对于房屋采光权遮光损失的断定应这样:
1、搜寻关于房屋是否被遮光界定的依据;2、如果界定为遮光,可先设定房屋不被遮光、正常情况的情形,然后与遮光情况情形比较、对比,即得出遮光损失的价值。
房屋采光权的遮光损失,房屋采光权的纠纷在冬季中最为突出,这是因为冬季一是室内如没有光线而温度低、阴冷;二是室内暗,遮光造纸人们心理上的房屋价值贬值。
(2)断定了房屋采光权受到了侵害怎样补偿呢?现以我市一实际案例参考。在城南有十户居民因某房地产开发公司的商品楼遮挡采光权要求补偿。
相关部门在界定了遮光后,法庭做出了判决。相关部门界定采光权受侵害补偿依据如下:1、取暖补偿:查市气象局提供的数据:12月、1月、2月的光照为461.4小时(除阴天),每天平均日照为5.126小时。冬季4个月的采暖期,政府定价为平方18元,前居住房为50年,采暖的一般温度为18度,如不遮挡室内温度约8度,如挡室内温度为-1度左右,进行了综合测算为每平方取暖补偿为88元。
2、由于遮光冬季的用电补偿:每10平方用电约为30瓦电灯,每天用电10小时,10平方为3度电,综合测算为遮光补偿每平方21元。
3、心理因素补偿:经调查东西与南北走向的住房差价为每平方300元左右,房价为2500元左右,综合测算为每平方差价是68元。以上三项合计因遮光损失总补偿为227元。
这件采光权纠纷的审结,不知是“阳光权到底值多少钱”那么简单,而是人们对阳光遮光采光的重新认识,在建筑领域里很有意义。 |