根据国家《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》规定,物业管理服务成本或物业管理服务支出的构成,包括:公共部位、公用设备设施的维护保养费和公共责任保险费;绿化.清洁费;办公费;固定资产折旧费;人员工资福利费;业主同意的其他费用等项内容。在以上的框架下,物业管理的成本可划分为:占总成本30—40% 的人力成本;20—30% 的公共能源成本;20% 左右的营运成本;10% 左右的管理成本 ,物业管理成本的控制就是借鉴工业企业生产的成本控制思想与方式,在物业经营管理中进行成本控制。在满足物业管理服务的同时,成本越小越好,成本小了就能赢得更多的利润,发展壮大物业管理企业,更好地服务于居民业主。本文从物业管理成本的临界点控制、人力资源成本控制和能源成本控制几方面谈几点看法:
一、物业管理成本临界点控制。临界点控制是一种动态的控制方式,物业管理企业既要满足服务需求峰期业主对较高服务能力的需要,又要保证在低谷期时不闲置服务能力,对物业管理企业的各部门进行成本预算和定额控制。临界点控制可使物业管理企业的服务供应,恰当的在相匹配的临界点上运行,从而实现业主都满意的成效成本控制管理。实行临界点运行,关键是能源临界点运行控制得好。能源临界点运行要求既要满足业主的用水、用电、用气的需求,又要减少因能源浪费造成的损失,恰好在能源管理没有多余浪费的需求和供应平衡点上运行。可是,理想的临界点运行是不存在的,这就要求大家要反复实践、反复推敲、反复捉摸、多做工作,以找到最佳的运行临界点。例如:在照明用电上,工作人员应根据业主的实际需要及时地调整开关相关线路,使之既能满足广大、业主的需要,又能最大限度地节约用电。而对于广场、道路照明,下半夜就应关闭电源,这样节约了能源,防止了浪费,从而在最佳的临界点上运行。
二、人力资源成本的控制。为业主服务的物业管理公司的员工、工作人员和保洁卫生、安全保卫人员的 工资、福利费和其他有关费用构成人力资源的成本。人力资源的成本控制搞好了,就能够解决业主服务高峰时的需求,也能够在服务低谷时杜绝服务资源的闲置。也就是说,有效地控制全部物业管理人员的量,不应由于人员多造成支出大,加大成本。人力资源成本的控制要以服务能力的柔性规划与实施为主, 一方面要多培养一专多能的、高素质员工,另一方面在满足需求的情况下,打破人员的硬性化安排,根据服务需要及时调整服务能力,科学合理地安排好服务运作时间和在岗人员。具体做法下:一是从时间上进行人力资源成本的控制。要从时间上分析住宅小区服务需求的高峰期和低谷期,重点安排服务能力。由于业主在一定时间内相对固定,因此,可在服务高峰期配以定岗定员的较高的服务能力,在低谷期以值班方式提供服务,并准备处理意外事件的应急能力来满足各种服务。二是从空间上进行人力资源的控制。要从空间上落实服务责任制,要在不同的服务时段采取不同措施,采取定岗定员和值班相结合的排班方式,也就是说定岗定员是保证服务需要的前提。但是,也不要一味强调人员的增加与减少,而是应在提高员工素质上下功夫,通过培训、轮岗 、实习等手段,使员工能够一专多能,这样,才能拓展业务空间,达到人力资源成本摔制和取得较好经济效益的目的。
三、能源成本的控制。能源成本控制相对人力资源成本控制来说是硬性的。因为,居民住宅小区办公楼、住宅楼的照明和设备设施的用电是必不可少的。一定程度照明的合理布局和亮度,会使办公楼、住宅楼工作人员、居住业主既舒适又不浪费电能。还有,居民住宅小区的绿化和硬化也是必不可少的,如何利用宝贵的场地空问,多搞绿化,搞好硬化,这也是能源成本控制所要考虑的。具体措施有以下几点:一是计量无遗漏。计量无遗漏的基础是安装好水表、电表、汽表.液化气表,通过计量达到无遗漏。以电能的计算为例,要在每家每户安装电表。总表数扣除各业主的分表数,即为公共照明和设备用电。要安装专门计量电表,分析控制设施设备用电。要以每座楼为单位安装电表,分析控制公共照明用电。还应住物业管理企业办公用房上安装电表,加以分析控制。还要配合国家或地区的电力优惠政策,安装相应的电表,以节约能源费用。二是管理无空白点。能源成本的控制工作是要人去完成的;因此,只要有使用能源的地方,就要派人计量到,要开关控制运行时问,杜绝无管理现象。像长明灯在一些居民小区屡见不鲜,这就是管理上的空白点,应加强管理,根除长明灯,节约能源,控制能源成本。
三是准确核算电价。现在,供电部门按枯水季节和丰水季节实行两种平均价格,每天还要按丰、平、谷三个用电时段,分三个不同的标准计量电价。因此,应从总电费和使用小时两方面反复核算,得到最佳用电方案,控制能源成本。
总之,物业管理成本的控制工作千头万绪,抓住物业管理成本的临界点控制,人力资源成本控制和能源成本控制,就找到了控制成本的关键。就能够减少成本,增加赢利,使物业管理企业发展壮大,从而更好地为业主服务。