对于小产权房《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律都没有明确界定、定性，目前为止有三种说法：1、小产权房实际上不是一个法律概念，而是一个媒体炒作的概念。如果上升到法律上来讲，小产权房就是不合法的。既然不合法就得不到法律应有的保护，因此购买小产权风险是相当大的。2、小产权房就是没有产权，只是一种自生自灭的社会现象。如果给以正名，从法律上讲给一个名分，可能就不会叫小产权房了。3、小产权房在社会和整个物权角度上，范围越来越广。在城中村、农村集体建设用地和农村宅基地上都有小产权房存在。实际上，小产权房包含以下三种情况：一种类型是随着农村人口不断增加，住宅的需求增大。为了解决这一问题，由村委会集中建设农民住宅，给村民发本村承认的产权证明。这是小产权房中数量最大的一类，这种小产权房并不是非法的。别一种类型的小产权房是农民把闲置的住宅转让给其他村的村民或城市居民，在这个过程就出现了不符合现在法律框架的个别现象。还有一种类型的小产权房是村集体纯粹从经济利益角度出发，通过变相的房地产开发的方式，将开发的房屋按照“商品房”的方式销售给城市居民，这是法律许可框架以外了，就是说是违法的。现实情况是不管怎样购买了小产权房虽然房价是低了些，但却不能办理《房屋所有权产证》，也就是说手续不全不能办产权证是不争的事实，从而造成了房屋没有房产权证不能贷款、不能补偿、或补偿少，甚至连提取住房公积金、孩子上学（房产权可证明所住位置）都成了问题。

小产权房的成因关于小产权房的成因有如下几种观点： 1、城市化进程中解决农民负担问题的一种方式当农村的大量土地因为城市发展和城市化进程的需要被征用以后，遗留下来需要解决农民负担的问题。农民要生存，农村集体本身又没有自身的经济利益来保证解决农民的问题，只有借助边缘性的政策。从农村集体的角度讲，不管是大产权、小产权，能解决住房问题就好。于是，通过对过去宅基地一对一的调换也好，按照市场价格调整也罢，本村农民除了获得一处住房自住以外，每户还能补贴到房子。这样除了满足自住需求以外，剩余的房子就可以卖掉。就这样，小产权房就慢慢浮出水面了。 2、房价飞涨促使城里人到农村购买小产权房小产权房升温是这几年的事情，随着最近几年房价上涨，一些无力在城市买房的人转而把目光投向了农村的小产权房。小产权房的价格一般是城市商品房的1/3到1/4。随着需求的增长，在农村特别是市郊开发小产权房的规模越来越大。据不完全统计，目前小产权房大约占到市场总量的二成。有学者表示，现在房子这么贵，房子贵了大家会想怎么样才能买到便宜的房子，这也是情理之中的。 3、小产权房是各方利益博弈的结果有学者则提出之所以会有小产权房，是各方利益主体小聪明的结果。农民也好，集体组织也好，都是理性的。明明知道风险，为什么会买？就是因为利益原因。究其原因，首先是管理不严。法律明文规定小产权房不受法律保护，但还是有很多主体出于他们的利益驱动参与到其中；其次是因为当前农民除了土地上建设的房屋外没有更多保障手段，因此小产权房就成了保障其生活质量的重要途径。小产权房背后的利益博弈小产权房的利益主体包括：城市居民、农村集体经济组织、村民、政府、开发商等。这些利益主体关注的主要有：居住生存利益、不动产财产利益、宅基地利益、农村集体经济组织土地级差地租利益、农业利益、农村社会保障利益、房地产商业利益、国家用地利益、国家土地级差地租利益。这9种利益81种冲突。最后是国家用地利益与集体经济组织地租利益的冲突。这是最大的冲突，这三个冲突都集中在级差地租上，所以有学者认为，小产权房的核心利益冲突是在级差地租上。目前对于小产权房，第一拥护的是农民，其次是城市低收入者，包括城乡结合部、外地来京务工的人员。反对的第一可能是房地产商，第二就是政府。也有学者认为，政府在小产权房里刻录利益相关方，既然小产权房的发展会让政府失去利益，那么政府为什么不尽快的把它合法化，得到它应该得到的利益？小产权房何去何从有学者指出我们要解决这个冲突，可参照国际私法设计出几个冲突规范，也可以借鉴民法。对土地不动产财产利益的利益结构设计，可以从七个方面考虑这种规范；第一是土地不动产性私益问题；第二是不动产生存性私益；第三是不动产资本性公益；第四是国家安全和社会稳定；第五是不动产社会事业公益；第六是不动产保有性公益；第七是不动产保有性私益。有学者认为集体所有制的土地制度存在不合理的问题，这就需要某些制度来解决不合理问题。另外，我们要在理论上明确农村建设用地使用权物权的属性。这在《物权法》上没有明确，应在制度层面上解决。在具体处理上，应该把农村建设用地的小产权房和宅基地小产权房区分开。宅基地小产权房可以依照《合同法》来处理，集体建设用地小产权则需要解决一个《物权法》范畴的问题，集体用地使用权能不能物权化？另外要适用不同的处理原则，严格限制暴力，限制奢侈浪费土地资源。关于合法地位，一个是看现行的法律规定，如果现行法律本身合法，那本身就具有合法的地位。如果现行法律没有规定，那是不是应该给法律上的名分，这就需要对正当性做一个判断。把小产权房限制在特定的范围内，不失为一种选择。有学者认为对于深层次的土地流转制度的问题，应坚持三条：一管、二疏、三看。现有的法律界限不能突破，法律即使有不完善的地方，也必须要遵守，至于说城中村等已经变成城市一部分的集体土地能不能流转？我们不妨用一种变通的态度，交纳土地出让金之后变成市场化的商品房，个别的应纳入到城市范围内看，深入研究农村集体土地的问题，这是一个重大问题。